Investasi Real Estat untuk Pemula

Investasi Real Estat untuk Pemula

beritafintech.com - Rich menyajikan panduan investasi real estat untuk pemula. Perhatikan bahwa dia saat ini memiliki 20 rumah sewa keluarga tunggal yang semuanya lunas!

Berinvestasi di pasar saham atau reksa dana bisa menjadi kunci masa depan finansial Anda. Namun, ini harus dilakukan secara bertanggung jawab dan harus dimulai sejak dini untuk memanfaatkan bunga majemuk.

Selain itu, saya yakin banyak dari Anda telah memikirkan real estat sebagai sarana investasi lain. Saya yakin ini adalah cara yang bagus untuk membangun fondasi untuk masa depan finansial yang kuat. Sama seperti investasi tradisional, ada keuntungan signifikan untuk memulai sejak dini.

Ini juga merupakan metode investasi yang paling disalahpahami dan mudah gagal. Kita semua pernah melihat orang mendapatkan banyak uang dari pengakuan atau pernah mendengar orang yang tenggelam dalam utang menjadi jutawan menggunakan strategi tanpa pemotongan.

Ini bisa menyesatkan. Saya akan memberikan pendapat saya tentang investasi real estat hari ini. Saya akan mengarahkan Anda ke arah yang benar dan memberi Anda alat yang Anda butuhkan untuk membuat keputusan real estat yang cerdas.

Dapatkan Uang Kaya dan Investasi Real Estat untuk Pemula

Saya telah menjalani wajib militer selama 18 tahun terakhir, dan saat ini saya tinggal di Seoul, Korea Selatan. Saya telah menghabiskan sebagian besar karir saya tinggal di luar negeri.

Saya telah membalik banyak rumah dan berinvestasi dalam konstruksi baru sambil pindah setiap 1 hingga 3 tahun. Saya sekarang memiliki 20 rumah sewa keluarga tunggal yang semuanya lunas.

Saya sampai di tempat saya hari ini hanya dengan hidup hemat, berinvestasi dengan baik, dan melakukan investasi real estat yang baik. Saya pasti membuat kesalahan di sepanjang jalan. Mungkin saya dapat membantu Anda menghindari beberapa dari mereka!

Saya akan memperkenalkan Anda pada dasar-dasar investasi real estat hari ini dan memperkenalkan Anda pada beberapa kesalahpahaman umum.

Apa yang akan Anda pelajari akan membantu Anda membuat keputusan keuangan yang cerdas tentang properti yang Anda beli untuk ditinggali atau properti investasi.

Mulai Memahami Angka

Pelajari angkanya. Saya akan menunjukkan kepada Anda beberapa aturan dan konsep yang akan mengubah cara Anda memandang real estat. Untuk uang saya, aturan paling penting dalam real estat adalah aturan 1%.

Setelah Anda mengetahui aturan ini, Anda akan memiliki kemampuan untuk melihat harga rumah secara instan dan melihat apakah itu memiliki peluang untuk menjadi investasi yang baik.

Anda juga tahu jika Anda membayar lebih atau memiliki kesempatan untuk mendapatkan kesepakatan yang sangat bagus. Aturan ini sangat mudah, dan bisa dilakukan di kepala Anda.

Aturan 1% - Jika rumah sewa setidaknya 1% dari biaya pembelian, itu bisa menjadi investasi yang bagus. Biaya pembelian memperhitungkan renovasi akun atau biaya lain untuk menyiapkan rumah untuk dipindahkan.

Contohnya adalah membeli rumah seharga $80.000 dan memperbaikinya seharga $20.000. Biaya akuisisi adalah $ 100.000. Menurut aturan 1%, Anda harus menyewa setidaknya $1.000 per bulan (1% dari $100.000) untuk memiliki peluang menjadi investasi yang baik.

Aturan ini bersifat diskresi. Setelah Anda menentukan bahwa ini bisa menjadi kesepakatan yang bagus, Anda akan melakukan lebih banyak penelitian, dan mendapatkan semua informasi yang mungkin tentang pendapatan dan pengeluaran Anda yang sebenarnya untuk mendapatkan perkiraan yang benar tentang laba atas investasi Anda di masa depan.

Tingginya Biaya Tempat Tinggal

Pernahkah Anda mendengar seseorang mengeluh bahwa mereka tinggal di San Francisco atau New York City sehingga mereka tidak dapat berinvestasi di real estat?

Saya berpendapat bahwa mereka benar, dan aturan 1% menunjukkan alasannya. Jika Anda membeli rumah seharga $900.000, tetapi disewakan seharga $3.000 per bulan, Anda tidak akan melampaui aturan 1%. Ini adalah investasi yang kehilangan uang.

Beberapa akan berpendapat bahwa Anda akan menebusnya dengan penghargaan. Saya menyebutnya mitos penghargaan.

Meskipun perkiraan kadang-kadang lebih besar di wilayah dengan biaya hidup tinggi (HCOL), perkiraan itu tidak tepat waktu dan, dalam jangka panjang, sedikit lebih baik daripada di bagian lain negara ini. Jangan jatuh cinta dengan hype.

Banyak yang berpendapat bahwa masih lebih baik untuk membeli dan kemudian membuang uang Anda untuk sewa. Saat menganalisis angka, Anda akan sering menemukan bahwa menyewa bisa lebih baik daripada membeli dalam banyak situasi.

Salah satu alasannya adalah, selama beberapa tahun pertama pinjaman, Anda membayar jauh lebih sedikit dari porsi pokok pinjaman daripada yang dapat Anda bayangkan. Hal ini sebagian besar bunga. Ini karena cara kerja amortisasi pinjaman. Ini agak menyebalkan.

Selain itu, beberapa berpendapat bahwa membayar hipotek mungkin lebih murah daripada membayar sewa di kota-kota tertentu.

Ini mungkin benar, tetapi ada banyak biaya yang harus dibayar setelah hipotek dilunasi setiap bulan (perbaikan, pemeliharaan, belanja modal, pajak, asuransi, HOA, dll.). Biasanya tidak ada biaya selain sewa.

Mitos Arus Kas

Banyak orang sudah memiliki properti sewaan dan berpikir bahwa mereka menghasilkan uang darinya, padahal kenyataannya mereka hampir tidak menghasilkan atau bahkan kehilangan uang.

Untuk memahami konsep ini, saya akan memberi Anda aturan real estat favorit kedua saya, aturan 50%. Aturan 50% - Sekitar 50% dari total sewa Anda untuk rumah keluarga tunggal akan digunakan untuk pengeluaran.

Contoh pengeluaran adalah: pajak, asuransi, perbaikan, HOA, belanja modal, manajemen properti, dll. Ingatlah bahwa pembayaran hipotek tidak termasuk dalam tarif 50% ini. Ini sangat penting!

Jumlah uang yang Anda bawa ke rumah sebagai penghasilan tambahan atau "arus kas" adalah setelah 50% pengeluaran dan setelah Anda membayar hipotek.

Kebanyakan orang mengabaikan biaya 50% ini ketika mereka memberi tahu orang-orang tentang arus kas mereka. Contoh:

Saya membeli rumah seharga $ 100.000. Sewa 1000 dolar per bulan. $500 per bulan adalah pengeluaran. Katakanlah jumlah hipotek Anda adalah $600 per bulan.

Beri tahu teman Anda bahwa arus kas Anda adalah $400 per bulan karena sewa $1.000 Anda - hipotek $600 = keuntungan $400.

Faktanya, Anda memiliki pengeluaran sekitar $500 dan hipotek $600. Total pengeluaran Anda adalah $1.100 per bulan. Dengan sewa $1.000, Anda memiliki arus kas negatif $100 per bulan.

Jangan panik dulu. Ada beberapa cara untuk mengatasinya:

  • Temukan cara untuk mendapatkan hipotek yang lebih rendah, apakah itu dengan uang muka yang lebih tinggi atau tingkat yang lebih baik
  • Beli rumah dengan harga lebih murah
  • Temukan cara untuk menaikkan sewa
  • Mengelola properti sendiri (aturan 50% mengasumsikan Anda memiliki perusahaan manajemen)

Keuangan

Saya ingin berbicara tentang keuangan. Kapan Anda siap membeli rumah sendiri? Rumah investasi?

Seperti yang mungkin Anda ingat, saya memiliki 20 rumah prabayar. Saya tidak akan duduk di sini dan memberi tahu Anda bahwa melunasi hipotek lebih awal adalah satu-satunya cara, tetapi memiliki keuntungan.

Saya ingin berbicara tentang apa yang saya anggap sebagai investasi real estat yang agresif atau tidak bertanggung jawab. Saya pikir Anda harus berinvestasi di real estat dari posisi kekuatan finansial. Anda harus mengatur uang Anda sebelum menyelam.

Saya yakin Anda pernah mendengar orang membeli real estat tanpa uang tunai atau uang rendah dan kredit macet.

Ada juga ahli real estat yang akan meyakinkan Anda untuk menggunakan uang orang lain, mendapatkan uang muka dari kartu kredit Anda, meminjam 401k, atau lebih baik lagi, meminjam 401k nenek Anda untuk mendanai transaksi Anda.

Saya pikir ide menggunakan uang orang lain, sesedikit mungkin uang Anda sendiri, dan memiliki hutang sebanyak mungkin, belum tentu merupakan strategi investasi yang baik.

Beberapa orang menjadi kaya dengan cepat dengan cara ini, tetapi sejumlah besar orang membuat keadaan menjadi lebih buruk bagi diri mereka sendiri dan orang-orang malang yang mereka yakini untuk berinvestasi (maaf Nenek, saya mendengar Walmart mempekerjakan!).

Sekali lagi, ini adalah situasi di mana media, buku, situs web real estat, dan guru melebih-lebihkan banyak hal.

Di Beberapa Rumah Pertama Anda, Mainkan dengan Aman

Lunasi utang, terutama utang kartu kredit, sebelum Anda dipusingkan dengan real estate. Poin bonus untuk melunasi pinjaman mobil dan pinjaman mahasiswa sebelum berinvestasi di real estat.

Ini adalah gaya pribadi saya, tetapi beberapa orang mungkin menganggapnya terlalu ekstrem. Saya suka menyimpan hingga 20% uang muka dan kemudian mengambil hipotek suku bunga tetap 30 tahun dengan suku bunga rendah.

Kurang dari 20% lebih sedikit, dan Anda membuang-buang uang untuk asuransi hipotek swasta (PMI). Plus, Anda tidak memiliki ekuitas di properti jika pasar berbalik melawan Anda dan Anda perlu menjualnya. Setidaknya 20% down adalah cara yang aman untuk pergi.

Kemudian saya mencari properti untuk dibeli menggunakan aturan 1% dan 50% sebagai titik awal. Setelah Anda membeli rumah dan memiliki penyewa, pastikan arus kas sedikit (atau mungkin banyak) dan kemudian Anda mulai menabung uang muka kedua dan mudah-mudahan mengulangi prosesnya.

Kuncinya adalah memastikan rumah pertama Anda menjadi investasi yang baik sebelum Anda pindah ke rumah kedua Anda. Juga, rumah kedua Anda membutuhkan uang muka juga.

Beberapa dari Anda akan merasa seperti uang muka 20% tidak dapat dicapai, tetapi saya telah melakukannya dengan penghasilan militer, dan saya melihat banyak orang melakukannya ketika mereka serius ingin menabung.

Juga, harga rumah yang saya beli di Alabama berkisar dari $30K hingga $60K. Ini dengan mudah memenuhi aturan 1%, arus kas yang baik, dan jika Anda membutuhkan uang muka 20%, ini adalah sesuatu yang benar-benar bisa dilakukan!

Anda mungkin tidak perlu membeli rumah semurah itu, tetapi saya rasa saya telah menjelaskan bahwa membeli properti di tempat tinggal berbiaya tinggi bukanlah cara yang cerdas. Uang dibuat di ekstremitas bawah.

Anda seharusnya tidak berinvestasi di rumah keluarga tunggal senilai $600.000, karena mereka tidak menyewakan $6.000 per bulan! (Ingat aturan 1%!)

Cadangan Uang Tunai

Masalah lain yang saya miliki dengan slogan lengkap "Tidak ada uang, tidak masalah, beli rumah tanpa uang!" Ini adalah gagasan tidak memiliki cadangan uang tunai. Saya percaya pada perencanaan skenario terburuk, dan memiliki uang di bank jika terjadi kesalahan.

Berapa banyak uang tunai? Ini adalah aturan praktis yang baik untuk menyimpan cadangan uang tunai enam bulan untuk semua uang yang mungkin Anda perlukan untuk membayar hipotek Anda dan semua biaya terkait jika Anda tidak memiliki penghasilan.

Ini termasuk asuransi dan juga pajak. Perlu diingat, jika Anda memiliki hipotek di tempat tinggal utama Anda, rumah yang Anda tinggali sekarang, sama pentingnya untuk memiliki cadangan uang tunai untuk rumah itu seperti halnya untuk properti investasi Anda.

Ada dua alasan mengapa enam bulan adalah aturan yang baik. Pertama, ini memberi Anda waktu untuk bekerja di sekitar Hukum Murphy. Anda bisa kehilangan pekerjaan, rumah mungkin tidak disewakan, dan perbaikan mahal bisa terjadi sekaligus, siapa tahu.

Alasan lainnya adalah bahwa inilah yang dibutuhkan sebagian besar bank untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman.

Jika Anda memiliki properti investasi, mereka akan ingin melihat enam bulan cadangan uang tunai untuk masing-masing properti, termasuk tempat tinggal utama. Ini akan memungkinkan Anda untuk siap meminjam uang dari bank ketika saatnya membeli rumah nomor 3 atau 4.

Cadangan uang tunai enam bulan ini hanyalah aturan umum. Jika Anda memiliki arus kas yang besar untuk rumah Anda, seperti saya, kebutuhan akan cadangan kas lebih sedikit. Jika arus kas rumah Anda tipis, Anda mungkin perlu lebih banyak agar aman.

Yang penting adalah Anda bisa tidur nyenyak di malam hari mengetahui bahwa Anda memiliki cukup uang yang disisihkan untuk menghadapi satu atau dua kejadian tak terduga.

Mendidik Diri Sendiri

Anda perlu memilih jumlah waktu tertentu, tetapi tidak banyak waktu, untuk mendidik diri sendiri dalam real estat.

Beri diri Anda tiga sampai enam bulan dan rendam dalam semua informasi yang mungkin, kemudian berkomitmen untuk mengambil beberapa tindakan (setelah Anda siap secara finansial). Beberapa orang membaca blog dan buku selamanya tetapi tidak mengambil tindakan nyata.

Ngeblog

Saya suka blogging lebih dari forum pembelajaran lainnya. Jelajahi blog saya dengan baik, fokus dulu pada tab real estat. Saya sarankan membaca semua dengan www.coachcarson.com.

Dia menggunakan real estat secara bertanggung jawab untuk pensiun dini dan sekarang dia membantu orang lain melakukan hal yang sama. Paula Pant dari www.affordanything.com telah menggunakan real estat untuk memungkinkannya mengejar minatnya. Baik blog dan podcastnya luar biasa

Biggerpockets

Biggerpockets adalah situs web real estat terbesar di dunia. Itu memang memiliki keanggotaan berbayar, tetapi ada banyak forum, podcast, dan posting yang dapat Anda akses tanpa menjadi anggota berbayar.

Dengan Biggerpocket, saya sarankan mendengarkan file audio mereka. Mereka bertemu dengan semua jenis investor real estat (termasuk saya sendiri) dan benar-benar terlibat dalam cara mereka membangun portofolio mereka.

Saya belajar banyak tentang beberapa cara berbeda untuk berinvestasi di real estat dari podcast mereka.

Peringatan saya kepada Biggerpockets adalah bahwa mereka tidak selalu mengajarkan filosofi investasi real estat tertentu, mereka hanya menawarkan segalanya di sana. Anda harus menggunakan penilaian Anda tentang kurikulum mana yang tepat untuk Anda.

Podcast sering kali menampilkan kisah orang-orang yang membangun portofolio besar secara cepat dengan menggunakan utang secara agresif, menggunakan metode pembiayaan yang inovatif, dan sebisa mungkin menghindari penggunaan uang mereka sendiri.

Saya tidak selalu menjadi penggemar berat ini. Jika strategi memungkinkan Anda menjadi kaya dengan cepat, sebaliknya, strategi memungkinkan Anda menjadi miskin dengan cepat.

Bila Anda memiliki banyak pinjaman dan sedikit atau tidak ada cadangan uang tunai, Anda sangat sensitif terhadap penurunan pasar atau kejadian langka dan tak terduga seperti kehilangan pekerjaan, masalah kesehatan yang serius, banjir, dll.

Buku

Blogging, berinvestasi dalam podcast, dan bahkan memiliki mentor mungkin lebih penting daripada membaca buku, tetapi ini masih merupakan cara yang sangat tradisional untuk memperluas pengetahuan Anda.

Saya belum pernah dikejutkan oleh buku apa pun yang pernah saya baca, tetapi beberapa di antaranya sangat bagus. Saya akan merekomendasikan buku Rental Real Estate Investing oleh Brandon Turner (dari Biggerpockets ketenaran), dan The Millionaire Real Estate Investor oleh Gary Keeler.

Mentor

Setelah Anda menyelesaikan pekerjaan rumah Anda dan mempelajari sesuatu tentang real estat melalui penelitian Anda, inilah saatnya untuk menemukan seorang mentor atau mentor.

Anda membutuhkan seseorang yang telah berhasil dalam jenis investasi real estat yang ingin Anda lakukan. Anda akan menginginkan seseorang untuk menggemakan ide tersebut saat Anda melakukan pembelian pertama Anda, dan seseorang untuk diajak bicara saat Anda mengalami masalah yang sulit.

Menemukan seorang mentor adalah sesuatu yang saya lihat orang melakukan dengan cara yang salah sepanjang waktu. Jangan hanya menemukan investor favorit Anda dan mengirim email kepada mereka menanyakan apakah mereka akan menjadi mentor Anda.

Ini sering terjadi, dan saya pikir ini memiliki tingkat keberhasilan 0%. Brandon Turner mengatakan yang terbaik di salah satu buku real estatnya. Dia mengatakan meminta seseorang yang tidak Anda kenal untuk menjadi mentor Anda seperti meminta seseorang untuk menikahi Anda pada kencan pertama.

Saya sarankan mencari guru yang belum memiliki kehadiran media. Mereka mungkin dieksploitasi oleh permintaan.

Sebagian besar kota memiliki pertemuan Asosiasi Investor Real Estat (REIA) yang dapat Anda hadiri. Anda juga dapat menggunakan forum di Biggerpockets.com untuk bertemu dengan investor real estat di kota Anda.

Juga, Anda perlu menemukan cara untuk membuatnya berguna bagi mereka. Temukan cara untuk memberikan nilai kepada mereka. Mungkin Anda akan melakukan beberapa jenis pekerjaan untuk mereka secara gratis, dan mereka akan memberi Anda saran dan bimbingan saat Anda maju untuk membeli properti investasi pertama Anda.

Saya akan menghindari penggunaan kata mentor ketika melakukan percakapan dengan calon mentor. Ini adalah kata aneh yang membutuhkan banyak komitmen dan waktu. Saya pikir hubungan mentor-pelajar adalah sesuatu yang terbentuk secara alami dari waktu ke waktu, tanpa benar-benar menggunakan kata. Jangan paksa dia.

Kesimpulan

Anda cukup tahu untuk menjadi serius sekarang. Masih banyak yang harus dipelajari sebelum pergi keluar dan benar-benar membeli properti.

Anda perlu membangun tim yang terdiri dari orang-orang yang akan membantu Anda, termasuk agen real estat, perusahaan manajemen properti, kontraktor, firma properti, pengacara, dan pemberi pinjaman, untuk beberapa nama.

Anda perlu belajar cara membuat presentasi. Selain agen real estat dan Multiple Listing System (MLS), di mana Anda dapat menemukan penawaran bagus?

Apa pendapat Anda tentang pendekatan saya terhadap investasi real estat versus apa yang saya dengar di masa lalu? Saya ingin mendengar pendapat Anda di bawah ini.